Почему в Алтайском крае растет число споров о кадастровой стоимости земли?
В Алтайском крае произошла переоценка кадастровой стоимости земельных участков в населенных пунктах. Повлияло ли это на размер земельного налога и почему в регионе резко выросло число споров о кадастровой стоимости «ПОЛИТСИБРУ» рассказал начальник отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости управления Росреестра по Алтайскому краю Александр Руди.
Александр Райнгольдович, в Алтайском крае произошла переоценка кадастровой стоимости земли. Что изменилось?
- В связи с постановлением администрации Алтайского края от 23 ноября 2015 года у нас утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земельных участков расположенных в населенных пунктах.
В Алтайском крае это уже третья оценка, первая была утверждена в 2004 году, вторая – в 2009 году. По сути ничего не изменилось. Но после каждой оценки у нас есть определенный эмоциональный всплеск по поводу утвержденных результатов. Потому что в составе земель населенных пунктов у нас наибольшее количество участков, наибольшее количество собственников и наиболее высокие стоимости. Поэтому всегда это вызывает определенный интерес. Многие считают, что кадастровая стоимость земли завышенная, и многие идут оспаривать результаты оценки именно из-за этого.
Немаловажно отметить следующее: за первые пять месяцев 2016 года количество заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных в комиссию при управлении Росреестра, выросло более чем в 10 раз по сравнению с тем же периодом 2015 года. В январе-мае 2016 года поступило более 350 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 400 объектов недвижимости, 99,5% из которых - это земельные участки.
- И почему же тогда наблюдается рост споров о переоценке?
- Активное оспаривание происходит в силу того, что и граждане и юридические лица стали более информированы, нежели в прошлые годы.
Комиссия по оспариванию работает с 2012 года, граждане и организации о ней были наслышаны и теперь, когда постановление администрации вступило в силу, они уже знали, что можно готовить документы и подавать их в комиссию.
Как показывает практика, физические лица обращаются в комиссию значительно реже юридических лиц - менее 10% заявлений. А органы государственной власти и органы местного самоуправления в комиссию за прошедший период не обращались совсем, хотя имеют на это право.
- Влияет ли повышение кадастровой стоимости на продажную цену участка?
- Никоим образом. В земельном кодексе сказано, что кадастровая стоимость используется для целей, установленных законодательством. Сюда входит налоговая база земельного налога. Кроме того, практически всегда кадастровая стоимость недвижимости служит основой для расчета арендной платы в случае предоставления в аренду земельных участков из государственной и муниципальной собственности. Также кадастровая стоимость влияет на выкупную цену земельного участка в собственность из государственной и муниципальной собственности.
Если же кто-либо желает продать земельный участок, то здесь будет установлена рыночная цена, та цена, по которой договорились продавец и покупатель. Кадастровая стоимость здесь ни при чем.
- А как это отразилось на владельцах коммерческой недвижимости?
- Увеличение кадастровой стоимости действительно более актуально для владельцев коммерческой недвижимости.
Для участков под торговой, офисной недвижимостью самая высокая стоимость 1 кв.м. земли. Несмотря на то, что стоимость квадратного метра под объектами промышленного или производственного назначения ниже, чем в торговле, но обычно площади под производство всегда больше, поэтому и кадастровая стоимость этих земельных участков складывается в приличную сумму. Поэтому такое количество споров.
- Что в принципе влияет на кадастровую стоимость земли?
- Площадь земли и много других факторов. Многие считают, что кадастровая стоимость – это какая-то дутая величина, а рыночная цена – правильная и ее делают более квалифицированные оценщики. Определение кадастровой стоимости и рыночной стоимости базируется на одних и тех же самых принципах. Кадастровые оценщики также изучают рынок, собирают информацию о сделках купли-продажи, о сделках передачи в аренду земельных участков, определяют их использование для того чтобы в дальнейшем определять кадастровую стоимость.
Отличие лишь в том, что при определении кадастровой стоимости оцениваются десятки, сотни тысяч земельных участков. Кадастровый оценщик не может выехать на каждый участок, тут отсутствует индивидуальный подход. Но в тоже время информация собирается из достоверных источников.
- В СМИ активно обсуждается законопроект о передаче полномочий по определению кадастровой стоимости жилья государственным оценщикам. Как, по Вашему мнению, это поможет исправить ситуацию?
- Сегодня отсутствует единая методика проведения кадастровой оценки, а квалификация независимых оценщиков зачастую подвергается сомнению. Именно поэтому для повышения качества кадастровой оценки рассматривается проект закона о передаче функций кадастровой оценки государственным бюджетным учреждениям, которые предполагается создать в каждом субъекте РФ.
Государственные оценщики будут проводить кадастровую оценку, предоставлять детальные разъяснения по определяемой ими кадастровой стоимости, рассматривать обращения об исправлении ошибок, отслеживать состояние рынка.
Законопроект должен повысить контроль над результатами кадастровой оценки и позволит избежать излишней коммерциализации данных работ. Кроме того, есть уверенность в том, что введение единой методики оценки кадастровой стоимости имущества сделает налогообложение недвижимости более справедливым.