«Иначе хана». К чему привела льготная ипотека в Алтайском крае и стоит ли ждать снижение цен на жилье

Строительство. Жилье.
Строительство. Жилье.Фото: Олег Укладов

Льготная ипотека существенно перегрела рынок недвижимости в 2020 году и создала парадоксальные для региона ситуации. Жилье в дефиците, квартиры подорожали, а «вторичка» по росту цены обогнала рынок новостроя. Все это привело к тому, что в ЦБ решили не продлевать в Алтайском крае эту выгодную ипотеку. Власти региона и застройщики обеспокоены: не добило бы это расшатывание рынка строительную отрасль окончательно. Что произойдет на рынке недвижимости в ближайшее время, какие проблемы мешают жить строителям и упадут ли цены на жилье – эксперты обсудили на круглом столе 14 апреля.

Ипотечный рост

Льготная ипотека под 6,5% стала серьезной поддержкой для региона. Кроме того она повлияла на снижение общих ставок по ипотечным кредитам до 7,4%. Как отметил министр строительства и ЖКХ Иван Гилев, рынок ипотеки стал более доступным для населения. И вот итог – в прошлому году банки выдали в крае кредитов на покупку жилья на 51 млрд рублей, что на 18,5 млрд больше, чем в 2019-м.

«Что значит это снижение? Раньше за квартиру 56 квадратов ежемесячный платеж с учетом десятипроцентного первоначального взноса был 25 тысяч рублей. А после снижения ставки до 6,5% он снизился до 21 тысячи, то есть почти на 20%. Соответственно у населения появилась возможность больше брать кредитов, покупать квартиры большей площади. И те, кому раньше банки отказывали в ипотеке, наконец-то смогли ее взять», – отметил Иван Гилев.

Барнаул

Ввысь или вширь? Эксперты обсудили, как должен расти Барнаул и нужны ли ему небоскребы

Новости

Неординарные ситуации и парадоксы

С одной стороны – рынок оживился и открыл новые возможности для строителей и жителей региона. Но эту большую банку меда изрядно портит неожиданная ложка дегтя.

Как отметил руководитель агентства недвижимости «Перспектива 24» Дмитрий Дворядкин, рынок банковских вкладов в прошлом году оказался менее интересен населению, нежели рынок недвижимости. А потому многие восприняли такой подарок от государства как не долгожданную возможность приобрести квартиру, а как шанс вложить деньги в жилье.

К концу 2020 году в регионе выкупили 60% строящихся квадратных метров. Хотя раньше расхватывали не более трети.

Спрос настолько рванул вперед, что предложений не хватало, а цены на квартиры стремительно поползли вверх. На первичном рынке, по данным статистики, квадрат подорожал на 5%. Хотя по оценке министра Гилева, рост цен по новостройкам составил минимум 15-18%. В Барнауле, по словам Дворядкина, средняя стоимость квадратного метра и вовсе подлетела с 48 тысяч до 62 тысяч рублей – то есть прибавила сразу 25%.

Но еще более странно себя повел рынок вторичного жилья, считают эксперты. Здесь, согласно статистике, жилье подорожало на 12%.

«Наш регион один из немногих в России, который показал нестандартную тенденцию – рост стоимости вторички обогнал рынок новостроек. Это парадокс не характерен для страны. Вторичка стала дороже, потому что сложился жесточайший дефицит. А так как спрос не мог уйти с рынка, он просто переключился на рынок вторичной недвижимости, несмотря на то, что ставка по ипотеке там менее выгодная», – пояснил Дворядкин.

В итоге из-за повышения цен на жилье ипотечный платеж вернулся в свое первичное состояние (и те кто за 56 квадратов платил 21 тысячу, снова стал отдавать 25 тысяч). А потому в ЦБ посчитали, что в регионе перегрев рынка пора снижать.

И Алтайский край не попал в число регионов, где льготную ипотеку продлили (у нас она будет действовать до 1 июля 2021 года). В региональном правительстве с таким решением не согласны, губернатор Виктор Томенко направил премьер-министру Михаилу Мишустину обращение с просьбой сохранить эту поддержку.

По мнению Гилева, льготную ипотеку нужно продлевать, иначе ее отмена приведет к стагнации рынка и спроса, а это может угробить строительную отрасль.

Смертельная вилка

А вот застройщики уверены: что жилье подорожало не только из-за льготной ипотеки. Немаловажная причина – рост стоимости строительных материалов, земельных участков, а также пандемия и проектное финансирование, говорит гендиректор компании «Жилищная инициатива» Юрий Гатилов.

«Сейчас, делая расчет строительства жилья, мы пришли к цифре, она очень нехорошая: 70-75 рублей должно стоить жилье (70-75 тыс. – за квадратный метр в новостройках – прим.ред.). И не меньше. Иначе просто «загасишься» в течение трех лет», – говорит Гатилов.

И объясняет: если бы компании не повысили стоимость квартиры из-за выросших затрат, то попросту работали себе в убыток.

«Застройщики сейчас у многих ассоциируются с жадными жуликами. А мы из последних сил работаем. Скольких уже нет с нами? Остались единицы. Еще меньше скоро будет. Спасение утопающего – дело рук самого утопающего. Никто нас не спасет. Нам надо самим работать и заниматься этим вопросом. Иначе «хана», – говорит Гатилов.

Строительство. Жилье.

Спрос был перегрет. Насколько в 2020 году в Алтайском крае подорожали новостройки и вторичка

Новости

По его мнению, необходимо преобразовать под край проектное финансирование, которое сегодня могут потянуть не все застройщики региона. И что-то сделать с ценами на вторичное жилье. Ведь как отметил Гатилов, для строителей такая ситуация – смертельная вилка. Так как люди не будут брать квартиры в новостройках, а станут подчищать вторичку.

И предложил несколько вариантов, которые помогут алтайским строителям. Во-первых, выделить земельные участки под застройку по примеру аренды. Она должна быть практически бесплатной, и увеличиваться только в том случае, если арендатор не осваивает эту землю.

Во-вторых, чтобы не допустить дополнительного роста цен на жилье в новостройках, нужна льготная ипотека. Но только не под 6,5%, а под 3%.

«Мы загнемся со своим дотационным регионом, если не будем прогрессивные меры предоставлять», – добавил Гатилов.

Третий выход застройщик видит в разработке программ, нормативных актов внутри региона, которые бы касались вопросов по переселению из аварийного жилья и комплексного развития территорий города. Без этого невозможно строить.

Что будет с ценами?

Риэлторы отмечают, что строительный рынок постепенно охлаждается, ажиотажного спроса как в прошлом году уже нет. Но радоваться пока рано.

Ставки будут потихоньку расти

«Средняя ставка по ипотеке с 7,5% вырастет до 8,5% или чуть больше. Для чего это нужно? Чтобы снизить спрос и вернуть рынок в нормальное состояние. И мы ждем, что во втором полугодии 2021 года рынок наконец-то стабилизируется. И всем нужна эта стабильность. Люди, которые ажиотажно покупали квартиры, с рынка уйдут. На нем останутся только те, кому реально нужно жилье», – говорит Дмитрий Дворядкин.

Снижения цен на жилье не будет

Ведь спрос до сих пор превышает предложение. В стабильные времена в Барнауле в среднем на вторичном рынке продается 5,5 тысяч квартир, а на первичном 3-4 тысяч. А сейчас 3,5 тысяч и 1,5 тысяч соответственно. Поэтому, как отметил риэлтор, о падении цен говорит не приходится.

«Чтобы эту ситуацию разрешить, и нам давали дополнительные меры поддержки, Барнаулу нужно строить намного больше. И начало апреля подсказало, что строить нужно еще и быстрее, так как много людей нуждаются в новом и качественном жилье», – заявил Дворядкин.

Что еще обсудили на круглом столе?

Застройщики и представители обеспокоены несколькими вопросами.

В частности, председатель Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин обратил внимание на сокращение количества выданных разрешений на строительство. В 2014 году их было 67, в 2015 – 44, в 2016 – 30, в 2017 – 27, в 2018 – 61, в 2019 – 25, 2020 –21, а в первый квартал 2021-го всего пять. И это плохо.

В Барнауле есть острая нехватка земельных участков. Ведь те, которые были, уже фактически освоены. 

«Развитие города в сторону аэропорта проблематично в связи с установлением приаэродромных территорий. Развитие города на другой берег Оби невозможно, так как там нет инженерной инфраструктуры. Поэтому перспективы строительства многоквартирных домов в Барнауле туманны», – отметила директор СРО «Алтайские строители» Зинаида Герасимович.

Непонятно и что делать с существующими территориями, к примеру, на которых стоит ветхое жилье. Как сносить здания, как предоставлять людям жилье взамен – сегодня застройщик самостоятельно решает эти проблемы. Ведь механизмов работы и понятных правил игры до сих пор нет. Неизвестно даже, какая потребность в жилье в городах – провести такую аналитику некому.

Чтобы в Барнауле можно было заниматься комплексным развитием территорий, следует уже сейчас разработать ряд нормативно-правовых актов на уровне региона. Как, к примеру, в Новосибирске, в котором уже почти закончили разработку законопроектов и подготовили 123 территории для строительства жилья.



Комментарии (5)

1000

Ипалит

Очень жалко бедных застройщиков как же они будут жить? Давайте сделаем сто тысяч за квадрат.Терять уже не чего.Вот только интересно инвесторы которые скупили эти квартиры в надежде продать по дороже,вообще в курсе что когда человек ищет работу в этом городе ему говорят что 12 тысяч это отличная зарплата!!!! Вы кому их продавать будете? Глупые инвесторы скоро закончатся а население нищее и закредитованое. Плюс тысячи людей уже год не платят ипотеку,их сейчас выкинут на улицу а их квартиры банки выставят за пол цены .

Сергей

Совершенно правильно, что застройщик ассоциируется с жадым жуликом! Лично знаю некоторых из этих жуликов! Хотят участки на грош пятаков приобрести а жилье втидорого построить

Сергей

Скинемся граждане этим этим бедолагам застройщикам на домик в Ницце! Пусть не бедствуют

Гость

Ой, оспадяяяяя, загнутся застройщики и будут работать себе в убыток, ага!!!! Это случится, когда свиньи полетят, г. Гатилов и иже с ним.... Ой,, бедненькие, денюжка рекой в карман не течёт??? Пожалеть вас??? Кто ваши задрипанки покупать то будет по 70 тыр. за квадрат??? Проснитесь уже, итак квартиры никто не берет, кроме "инвесторов", ещё цены задрать надо??? А главное побольше кредитов нужно брать... Как только инвесторы начнут хаты продавать - будет избыток квартир, как в недавнем прошлом. Кто в ваших домах жить то будет? Жилищные условия улучшать? На кой хрен, люди последнюю морковку без хлеба доедают, регион на последнем место по уровню з. п.

Гость

Ой, оспадяяяяя, загнутся застройщики и будут работать себе в убыток, ага!!!! Это случится, когда свиньи полетят, г. Гатилов и иже с ним.... Ой,, бедненькие, денюжка рекой в карман не течёт??? Пожалеть вас??? Кто ваши задрипанки покупать то будет по 70 тыр. за квадрат??? Проснитесь уже, итак квартиры никто не берет, кроме "инвесторов", ещё цены задрать надо??? А главное побольше кредитов нужно брать... Как только инвесторы начнут хаты продавать - будет избыток квартир, как в недавнем прошлом. Кто в ваших домах жить то будет? Жилищные условия улучшать? На кой хрен, люди последнюю морковку без хлеба доедают, регион на последнем место по уровню з. п.