Найдут ли компромисс в «нормотворчестве» алтайские застройщики и архитекторы?
В начале декабря строители и архитекторы в Алтайском крае поспорили о нормативах градостроительного проектирования регионального уровня, которые претерпят некоторые изменения в 2019 году. Строители высказались довольно жестко. «Политсибру» решил представить и другую сторону.
По мнению застройщиков и проектировщиков, изменения сделают экономически нецелесообразным строительство даже при квартальной застройке, а тем более при точечной или при развитии застроенных территорий. Более подробно точку зрения строителей «Политсибру» представил ранее.
Невнимательно читали
Руководитель инспекции в области градостроительной деятельности, главный архитектор Алтайского края Виктор Четошников считает, что рутинная процедура приведения региональных норм в соответствие с федеральными сейчас «искусственно разогрета до уровня проблемы». При этом ключевую роль в «подогреве» он отдал интернет-медиа, но все же прояснил ситуацию для «Политсибру».
«На мой взгляд, причин «возмущения» несколько. Во-первых, из совместных со строителями обсуждений у меня сложилось мнение, что проект нормативов либо невнимательно читали, либо не сравнивали его с действующей редакцией. Если бы читали – то уяснили, что по основным пунктам разногласий нововведений не предусматривается», - ответил Четошников.
Федеральные нормы никто не отменял
Вторым спорным моментом главный архитектор края назвал непонимание того, в каких рамках реализуется «нормотворчество» на региональном уровне. Позиция застройщиков, отмечает главный архитектор, выглядит так: «Хорошо было бы, если, например, нормами допускалось строить на гектаре территории 25 000 квадратных метров жилой площади». Однако, по общему правилу, региональные нормативы не могут противоречить нормам федеральным, которыми такой предел установлен – не более 16000 м2/га в условиях реконструкции.
«Федеральные нормы определяют также обязательный минимум озеленения и благоустройства жилой территории, количество парковок, емкость детских садов и школ и т.д. Региональные нормативы конкретизируют основные положения действующих федеральных норм. При отмене или изменении действующих федеральных нормативных документов, руководствуются нормами, вводимыми взамен отмененных. И независимо от того, будут ли эти нововведения прописаны в региональных нормативах или нет, действуют и подлежат применению именно федеральные нормы с момента их принятия», - объясняет Четошников.
[widgetReadMore href="http://politsib.ru/news/v-barnaule-okonchatelno-otkazalis-ot-publichnyh-slushaniy-po-gradostroitelnym-voprosam" title="В Барнауле окончательно отказались от публичных слушаний по градостроительным вопросам"]
Не все готовы строить по правилам
Другой причиной образовавшегося «противостояния» он назвал то, что федеральные и региональные градостроительные нормы устанавливают прямую зависимость объемов многоэтажного жилищного строительства от площади участка, отведенного под такое строительство. Практика «точечной» застройки в Барнауле показывает, что объемы строительства превышают возможности участка, как правило, в два раза.
«Иными словами, застройщик более чем на половину «недодает» жильцам определенную нормами территорию для размещения благоустройства, озеленения, парковок и т.п. Такое положение дел нужно исправлять, начинать строить по правилам. Видимо, не все к этому готовы», - продолжает архитектор.
Нельзя жертвовать дворами
Что же конкретно не устраивает строителей? Как известно «Политсибру», по большей части речь идет о нормах по озеленению прилегающей территории к строениям в центре города. Виктор Четошников пояснил, что дело, очевидно, в рентабельности.
«Никто из застройщиков не раскрывает реальную доходность строительства. Известны ценовые предложения на рынке жилья, как правило «от и выше» (от 50 000 руб./м2, … от 90 000 руб./м2) в зависимости от района строительства. Затратная часть – «черный ящик». По данным Алтайского регионального центра ценообразования в строительстве, средняя расчетная стоимость строительства квадратного метра жилья в четвертом квартале 2018 года составила 37 000 рублей. Стоимость включает в себя затраты на строительство, внутриплощадочные сети и благоустройство, отвод земельного участка, зимнее удорожание, проектные и изыскательские работы, экспертизу проекта и иные непредвиденные затраты. В любом случае «выстраивать экономику» строительства за счет сокращения дворовых территорий, снижения уровня комфорта жилой среды недопустимо», - считает эксперт.
Как «Политсибру» писал ранее, Союз строителей направил в правительство края свои предложения с конкретными цифрами, которые будут оптимальны, по мнению застройщиков. Строители настроены на поиск компромиссных решений. На вопрос о возможном консенсусе Виктор Четошников ответил, что его границы «очерчены градостроительным законодательством».